Khi có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với các tài sản liên quan đến đất, chúng ta sẽ cần thực hiện việc đóng thuế và các khoản phí tương ứng (trừ trường hợp được miễn thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật). Sau đây là bài viết chi tiết của Landz.vn, về các loại thuế phí cần đóng khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, hay các loại thuế phí khi mua bán nhà đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường Lệ phí trước bạ Là khoản phí mà người chuyển nhượng tài sản phải trả khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định 45/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành, mức lệ phí trước bạ đối với đất được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất Ở đây, 0.5% là tỷ lệ lệ phí do Nhà nước quy định. Diện tích đất tính bằng mét vuông (m2) và giá đất được lấy từ bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh (hoặc thành phố trực thuộc trung ương) ban hành. Ví dụ, nếu bạn mua một mảnh đất thổ cư tại đường X có diện tích 80m2 và giá đất ở đây là 1.8 triệu VNĐ/m2, thì lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau: Lệ phí trước bạ = 0.5% x 80 x 1,800,000 = 720,000 VNĐ. Để nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ, bạn cần đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, nơi bạn sẽ thực hiện các thủ tục liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác liên quan đến đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người nộp lệ phí trước bạ sẽ tiến hành thanh toán khoản phí này vào ngân sách Nhà nước. Thời hạn thanh toán là 30 ngày kể từ ngày mà bạn nhận được thông báo nộp lệ phí trước bạ từ Cơ quan Thuế. Thuế thu nhập cá nhân Theo quy định hiện hành, người bán đất chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và trong trường hợp được thỏa thuận, người mua đất có thể đảm nhiệm việc nộp thuế này. Mức thuế TNCN phải nộp theo Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC sẽ được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2% Ở đây, giá chuyển nhượng (hay giá mua bán) là số tiền mà các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Ví dụ, nếu bạn mua một mảnh đất với giá trị tài sản ghi trong hợp đồng là 500 triệu đồng, thì thuế TNCN phải nộp sẽ được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 500,000,000 x 2% = 10,000,000 VNĐ. Những hành động này là quy trình thông thường khi bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với các tài sản gắn liền với đất và cần tuân theo các quy định và hướng dẫn từ pháp luật liên quan. Các chi phí khác Ngoài những khoản thuế và lệ phí đã nêu ở trên, còn có một số chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Phí này sẽ phải trả tại văn phòng công chứng và sẽ được tính dựa trên giá niêm yết của từng văn phòng công chứng. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức phí này thường là 0.15% giá trị của giao dịch chuyển nhượng và sẽ được trả khi bạn thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất được chuyển nhượng từ người này sang người khác, có thể cần phải làm mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai. Mức phí này thường được quy định theo qui định của địa phương. Phí đo vẽ lại thửa đất: Trong trường hợp có sự thay đổi về ranh giới đất đai sau giao dịch chuyển nhượng, việc đo vẽ lại thửa đất để cập nhật thông tin mới cũng có thể tạo ra chi phí phụ thuộc vào quy mô và yêu cầu cụ thể. Những chi phí này cần được xem xét và tính toán kỹ lưỡng khi bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp đất được thừa kế, tặng, cho Lệ phí trước bạ Trong trường hợp đất được thừa kế, tặng hoặc cho, một số quy định liên quan đến lệ phí trước bạ có thể áp dụng như sau: Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP, việc nộp lệ phí trước bạ không cần thiết nếu mảnh đất được chuyển nhượng là kết quả của việc thừa kế hoặc tặng, cho giữa các đối tượng sau đây: Vợ với chồng.Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.Cha vợ, mẹ vợ với con rể.Ông nội, bà nội với cháu nội.Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.Anh, chị, em ruột với nhau. Tuy nhiên, nếu tình huống nằm ngoài các trường hợp nêu trên, người được thừa kế, tặng, hoặc cho đất sẽ phải nộp lệ phí trước bạ. Công thức tính lệ phí trước bạ sẽ tương tự như khi mua bán đất: Lệ phí trước bạ = (0.5%) x (Diện tích đất) x (Giá đất) Nói cách khác, nếu đất không nằm trong danh sách trường hợp miễn lệ phí trước bạ và không thuộc các quan hệ gia đình kể trên, người được thừa kế, tặng, hoặc cho đất sẽ phải tính và nộp lệ phí trước bạ dựa trên diện tích đất và giá đất tương ứng. Thuế thu nhập cá nhân Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng bất động sản thừa kế hoặc quà tặng giữa các quan hệ gia đình như: vợ chồng, cha mẹ và con, cha nuôi mẹ nuôi và con nuôi, cha chồng mẹ chồng và con dâu, cha vợ mẹ vợ và con rể, ông nội bà nội và cháu nội, ông ngoại bà ngoại và cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau, sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng đất thừa kế, tặng, cho nằm ngoài danh sách các quan hệ gia đình trên, thuế TNCN phải nộp sẽ được tính theo công thức sau: Thuế TNCN = Tổng giá trị Bất Động Sản (nếu giá trị trên 10 triệu) x 10% Ở đây, giá trị bất động sản là tổng số tiền tương ứng với giao dịch chuyển nhượng, nhưng nếu giá trị này thấp hơn 10 triệu đồng, thì không phải nộp thuế TNCN. Ngoài ra, trong trường hợp miễn thuế TNCN, quy định chỉ áp dụng cho việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân, và điều kiện là cá nhân đó chỉ sở hữu một nhà ở và một mảnh đất ở duy nhất tại Việt Nam.
